REGISTRO DE CONTRATOS PARTICULARES CELEBRADOS NO ÂMBITO DOS PROGRAMAS HABITACIONAIS

Aline Rodrigues de Andrade

Bacharel em Direito pela UFPR

Advogada de Macedo & Guedes

 

O Código Civil de 2002, em seu artigo 108, determina como regra geral a necessidade de um ato notarial (escritura pública) para a alienação e/ou oneração de bens imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo do País. Ainda prevê duas exceções à regra geral: (i) a primeira, relativa aos negócios jurídicos de valor inferior ao previsto; e (ii) a segunda, referente aos casos em que a lei expressamente reconhece a validade do instrumento particular.

Com isso, os negócios realizados até o referido valor poderão ser celebrados por instrumento particular, sem restrição. Igualmente, para os atos de valor superior, deverá ser verificado se há exceção à regra geral (do art. 108, do CC), pois, havendo, deverá ser aplicado a lei especial.

É o que ocorre, por exemplo, com os contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (art. 61, § 5º, da Lei nº 4.380/64) e do Sistema Financeiro Imobiliário (art. 38, da Lei nº 9.514/97, alterado pela Medida Provisória nº 2.223/01).

Visando regulamentar as exceções existentes, o ordenamento jurídico pátrio elenca diversas regras para que os contratos particulares efetivamente possam ser levados à registro perante o Serviço Imobiliário, tal como ocorre na regra contida no art. 292, da Lei nº 6.015/1973 (“In verbis”: é vedado aos Tabeliães e aos Oficiais de Registro de Imóveis, sob pena de responsabilidade, lavrar ou registrar escritura ou escritos particulares autorizados por lei, que tenham por objeto imóvel hipotecado a entidade do Sistema Financeiro da Habitação, ou direitos a eles relativos, sem que conste dos mesmos, expressamente, a menção ao ônus real e ao credor, bem como a comunicação ao credor, necessariamente feita pelo alienante, com antecedência de, no mínimo 30 (trinta) dias)  e no art. 499 do Código de Normas do Foro Extrajudicial do Paraná (Provimento nº 249/2013, “In verbis”: é admissível o registro de instrumento particular que vise a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóvel com valor até 30 (trinta) vezes o maior salário-mínimo vigente no País, ressalvadas as exceções legais. […] § 2º – O instrumento particular atenderá aos requisitos estabelecidos no art. 215, § 1° e incisos, do Código Civil, no que couber. […] § 4º – Não será também admitido o registro de instrumento particular sem a anexação de cópia legível e autenticada da documentação de identificação das partes e de certidão de ônus do imóvel com o visto do adquirente).

Por outro lado, ao analisar a Apelação Cível nº 1.448.283-2, a 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, por unanimidade de votos, consignou pela desnecessidade de cumprimento das regras existentes para registro de contrato particular oriundo de programa habitacional, sob fundamento de que a questão envolve fim social, em que a responsabilidade pela produção de documento equivalente a escritura pública é transferida ao agente financeiro.

Referida decisão conflita com o entendimento daqueles que pautam a atividade registrária na segurança jurídica, na legalidade e na eficácia.

Isso porque, o fato dos instrumentos particulares assinados no âmbito dos programas habitacionais possuírem “força de escritura pública” possibilita seu registro para imóveis com valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário-mínimo vigente no país (exceção à regra). Tal, porém, não significa que ele deixe de ser um instrumento particular (e, portanto, sujeito às demais regras inerentes à espécie) e, muito menos, que ele deva ser registrado sem a observância das regras mínimas de registro.

Ora, a expressão legal que qualifica os contratos particulares como se escrituras públicas fossem, não dispensa o cumprimento das exigências legais atinentes aos registros imobiliários. Entende-se que a interpretação da norma deve ser pautada na segurança jurídica atribuída ao ato praticado e as todas partes envolvidas, não se podendo dispensar sob qualquer fundamento as exigências instituídas legalmente.

Deste modo, reputa-se necessária a adoção de nova interpretação jurisprudencial sobre o cumprimento de todas as exigências necessárias para o registro de instrumento particular oriundo de programas habitacionais, consentânea com os princípios regentes da atividade registrária.

 

Informação bibliográfica do texto:

ANDRADE, Aline Rodrigues de. Registro de contratos particulares celebrados no âmbito dos programas habitacionais. Informativo Macedo & Guedes, nº 1, Abril de 2018, disponível em https://www.macedoguedes.com.br/registro-de-contratos-particulares-celebrados-no-ambito-dos-programas-habitacionais/, acesso em [data].

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