Mauro Fonseca de Macedo – Bacharel em Direito pela UFPR
Palavras Chave: adjudicação – compulsória – extrajudicial – registro – imóvel – 14.382
Muitas vezes a compra de um imóvel pode se tornar uma grande dor de cabeça. Não raro observamos situações em que apesar do adquirente pagar integralmente o preço contratado, o vendedor se recusa a assinar a escritura pública de compra e venda apta a permitir a transferência do imóvel para o nome do comprador junto ao cartório de registro de imóveis. Até a edição Lei nº 14.382/2022 o único meio para a solução do problema era propositura da ação judicial de adjudicação compulsória. No entanto, com a edição da nova lei, é possível realizar este procedimento pela via extrajudicial, diretamente junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
A Lei 14.383/2022 além de criar o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), também introduziu diversas alterações na Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos), visando simplificar e facilitar o registro de contratos de promessa de compra e venda.
Uma desta alterações, foi a introdução do art. 216-B que cria a possibilidade da realização da adjudicação compulsória de imóvel pela via extrajudicial, desse que cumpridos alguns requisitos:
I – Posse de instrumento de promessa de venda ou de cessão de direito do imóvel, devidamente registrado na respectiva matrícula;
II – Prova do pagamento integral do preço;
III – Prova de que o vendedor se recusa a celebrar o documento de transmissão do imóvel;
IV – Certidões dos distribuidores forenses demonstrando inexistência de litígio que envolva o imóvel objeto da adjudicação;
V – Comprovante do pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
VI – Apresentação de procuração com poderes específicos.
No caso, a Lei determina que a recusa do promitente vendedor em outorgar a respectiva escritura pública de compra e venda, se comprova mediante notificação extrajudicial do vendedor com prazo de 15 dias para resposta. Esta notificação será realizada pelo próprio oficial registrador que também poderá delegar a diligência ao oficial de registros públicos.
Neste sentido, apresentados os documentos acima mencionados e acaso o promitente comprador não apresente recusa justificada à outorga da escritura pública de compra e venda, o oficial registrador procederá ao registro de domínio em nome do comprador, servindo o instrumento particular de compra e venda como título hábil a comprovar a transmissão da propriedade.
Em razão do veto presidencial específico ao § 2º do art. 216-B da Lei dos Registros Públicos que dizia “§2º O deferimento da adjudicação independe de prévio registro soa instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor”,será necessário a comprovação de regularidade fiscal do promitente vendedor para que seja operacionalizada a adjudicação compulsória.
O primeiro ponto a ser destacado é de que o veto acaba por determinar que o instrumento particular de compra e venda precisa estar previamente registrado junto ao registro de imóveis para que possa ser realizada a adjudicação compulsória. Neste sentido, o veto acaba por onerar o contribuinte pela exigência da prática de mais um ato registral, não ignorando a importância jurídica de sempre se levar à registro os instrumentos particulares de compra e venda de imóveis, no sentido de preservar o direito do comprador.
O segundo ponto é que com o veto mencionado, vislumbra-se de antemão que muitos compradores terão dificuldade de obter o registro translativo do imóvel pela via extrajudicial, justamente porque a conclusão do ato registral dependerá da apresentação das certidões negativas de débito fiscal em nome do vendedor. Desta feita, caso o vendedor esteja em débito com o fisco, não será possível a realização da adjudicação compulsória pela via administrativa, ainda que o débito em nada se relacione com o imóvel objeto da adjudicação.
Como justificativa para o veto, a presidência da república informa que tal dispositivo atentaria contra o interesse público ao dispensar a comprovação de regularidade fiscal, reduzindo as garantias de recebimento de crédito que foram introduzidas pelo Código Tributário Nacional.
Embora sejam compreensíveis as razões do veto presidencial, haja vista que a exigência pela apresentação da CND para a concretização dos negócios imobiliários visa combater a sonegação fiscal, o fato é que não se pode prejudicar os interesses do adquirente de boa-fé, que não obstante tenha quitado o preço, fica impedido de obter a plena propriedade do seu imóvel.
O fato é que justa ou injusta, a exigência pela apresentação da CND ao oficial registrador será um grande óbice aos objetivos da própria norma, haja vista que inviabilizará a realização de muitos registros imobiliários que poderiam ser concretizados por via da adjudicação compulsória extrajudicial.
Neste sentido, a crítica não é dirigida exclusivamente ao veto do §2º do art. 216-B, que até faz sentido com base no nosso contexto legal, mas à própria exigência do legal pela necessidade da apresentação da CND para a transferência de imóveis, justamente porque o Estado possui outros meios para combater a sonegação fiscal, sem que tenha que penalizar os adquirentes de boa-fé que, muito embora tenham pagado a integralidade do preço, ficam impedidos de transferir o imóvel para o seu nome.
De qualquer maneira, mesmo com o veto presidencial, muitas das Corregedorias Estaduais de Justiça, lastreadas no entendimento do STF (ADI nº 394/DF) e do próprio CNJ já estão deixando de exigir a apresentação da CND do vendedor para registro de escrituras públicas de compra e venda
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2022/lei/L14382.htm
